Kira İlişkilerinde Taraflardan Birinin Ölümünün Sözleşmeye Etkisi 27 Ocak 2026

2. TARAFLARIN ÖLÜMÜNÜN SÖZLEŞMEYE ETKİSİ

Kiracının ölümünün sözleşmeye etkisi, hem kiranın genel hükümleri arasında; hem de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler arasında açıkça ve ayrı ayrı ele alınmıştır.Kiranın genel hükümleri arasında yer alan "Kiracının ölümü" başlıklıTBK m.333 ve m.371 ile "Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi" başlıklı TBK M.356'da düzenlenmişken, kiraya verenin ölümünün sözleşmeye etkisi, Yargıtay tarafından "Sözleşmenin devri ve mülkiyetin el değiştirmesi" başlıklı TBK m.310 düzenlenmesi kapsamında değerlendirilmektedir.

• "Kiracının ölümü" başlıklıTBK m.333 : "Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler."

• "Kiracının ölümünde sözleşmenin sürdürülmesi" başlıklı TBK M.356 : "Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler."

• "Kiracının ölümü" başlıklıTBK m.371 :  "Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla, sözleşmeyi feshedebilirler." (Ürün kirası için düzenlenmiştir.)

Bu hükümlerden, uygulamaya yönelik olarak açıklamalarda bulunulabilecek ve Yargıtay kararlarına da sıklıkla konu olan TBK m.333 uyarınca kiracının ölmesi durumunda mirasçıları dilerse yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilecek, kiracının mirasçıları, en yakın fesih dönemi için bir fesih beyanı kullanmadıklarında; yani,. Türk Borçlar Kanununun 329. madde sine göre; kira sözleşmesi, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak feshedilmediği takdirde, artık kiracının ölümü sebebiyle fesih hakkı ortadan kalkacaktır.

"Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin sona ermesi" başlığı altında düzenlenen TBK m.356 uyarınca da kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyecek ve kira sözleşmesi kural olarak mirasçılara ve ölen kiracı ile aynı konutta oturanlar tarafından sürdürülebilecektir.

Kira ilişkisinin  sürdürülebilmesi için, kira sözleşmesine devam edecek tarafların sözleşmeye ve kanun hükümlerine uygun olarak hareket etmeleri gerekmektedir. Kısaca, sözleşmenin sürdürülebilmesi için şu şartlar gerekmektedir: Aynı konutta oturanların (TBK m. 356) veya mirasçıların varlığı, fesih bildirimi olmaması, kiralananın sözleşmeye ve  kanuna uygun kullanımı. Örneğin, ölen kiracıyla birlikte oturanlar sözleşme ilişkisini kiracı sıfatıyla devam ettirmek istemiyorlarsa veya sözleşmeye uygun davranış içinde değillerse; bu sözleşmenin sona erme sebebi olabilecektir. Kiracıyla birlikte oturanların kiracının ödemediği  kira bedellerinden sorumlu olmadıklarını iddia etmeleri gibi durumlar, kira sözleşmesine uymama örneği teşkil edebilecek ve kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı verebilecektir.

3. YARGI KARARLARI IŞIĞINDA DEĞERLENDİRME
 

Yukarıda açıklamış olduğumuz hususlar, aşağıdaki kararlarda da açıkça ifade edilmiştir:

• "Kiracının vefatı halinde sözleşmenin mirasçılar ile devam edeceği açıktır. Bu nedenle taraflar arasında kira ilişkisinin bulunduğunun kabulü ile davanın kira alacağı ile taşınmaza verilen zararın tahsiline ilişkin olduğu nazara alındığında, uyuşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir." (Yargıtay 17. Hukuk Dairesi, E. 2012/16465, K. 2012/15092, T. 31.12.2012)

• "..Bu sözleşmeyi imzalayan....yargılama sırasında vefat etmiştir. Her ne kadar mahkemece, sözleşmenin tarafı olan ...'ın 10-12 yıldır sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin hükümsüz kaldığı, kilise kurallarına göre de kadının zangoç olamıyacağından davalı ...'nin fuzuli şagil olduğu gerekçesiyle tahliyeye karar verilmiş ise de; Davacı ile ... (...) arasındaki 1.2.1992 başlangıç tarihli sözleşme hizmet ağırlıklı karma bir sözleşme olup, sözleşmede davalı ... ve çocuklarının taşınmazda oturacakları hüküm altına alınmıştır. 6570 Sayılı Kanunun 13.maddesine göre kiracının ölümü halinde onunla birlikte ikamet edenlerin kiralananda oturmaya devam edeceklerine ilişkin hüküm olduğu gibi kiracının uzun yıllar önce kiralananı terk ederek ayrıldığı ve kiracının sözleşmeye göre yapması gereken edimleri davalı ...'nin yerine getirdiği ve bu nedenle de davacı tarafından kullanıma onay verildiği adı geçenin zımnen sözleşmenin tarafı haline geldiği anlaşılmaktadır." (Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/3404, K. 2011/8462, T. 20.07.2011)

• "...davalının/davalının babasının davacının murisi ile kira sözleşmesi akdettiği, uzun bir süredir de herhangi bir itiraz olmadan kiracılık ilişkisinin devam ettiğinin sabit olduğu, davacının murisi ile akdedilen kira sözleşmesinin murisin ölümüyle kendiliğinden sona ermeyeceği ve mirasçıların muvaffakatının da aranmayacağı [...] hukuken geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı halinde haksız bir işgalden söz edilemeyeceği"gerekçesiyle davanın reddine dair verilen ilk derece mahkemesi kararının istinaf incelemesinde reddedilmesi akabinde Yargıtay bu kararı onamıştır. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/636, K. 2025/4454, T. 20.10.2025)

• "Davacı vekilinin 13/06/2018 tarihli beyan dilekçesi ile TBK 356. maddesinde yer alan özel düzenleme gereği muris ile aynı mesleği yürüten K4'ın sözlesmenin tarafı haline geldiğini belirterek davanın bu davalıya karşı yürütülmesini talep ettiği, Davalı K4'ın cevap dilekçesinde alt kiracı oldugunu kabul etmediği ancak istinaf basvuru dilekçesinde alt kiracı sıfatı bulunduğunu kabul ettiği, TBK 356. maddesinde ölen kiracının aynı mesleği yürüten mirasçılarının taraf olarak sözlesmeyi sürdürebileceğinin belirtildiği, Dosyada davalı ve dahili davalı olarak yer alan kişilerin taraf sıfatlarının bulunup bulunmadığının incelenmesinde taraflar arasında K6'ın kiracı, K4'ın ise alt kiracı olduğu ve sözleşmeye konu yerdeki kuruyemiş dükkanının K4 tarafından işletildiğine yönelik çekişme bulunmadığı, K6 mirasçılarının ise mirasçı olarak sözleşmenin tarafı olduklarından davada yer almalarının gerekli olduğu, ancak en yakın mirasçılarının tamamı tarafından miras reddedildiğinden terekenin iflas hükümlerine göre resmen tasfiyesinin gerektiği anlaşıldığından dahili davalıların istinaf sebeplerinin bu gerekçeyle kabulü gerektiği, Davalı K4 yönünden ise kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kiralananın tahliyesi için yasal kosulların olustugu, bu nedene yönelik tahliye davasının kabulüne karar verilmesi," (İstanbul BAM, 35. HD., E. 2019/3006 K. 2021/2265 19.10.2021)

Yargı kararlarından da açıkça anlaşılmaktadır ki, kiracının ölümü ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermemekte, şartlar sağlandığında, kiracının ölmesi kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanını tek başına sağlamayacak, bu koşullara aykırı bir kira ilişkisi halinde ise  kiraya veren, tahliye için yasal fesih yollarını izlemesi gerekecektir. Ek olarak, murisin ölümü halinde kira sözleşmesinin devamı için mirasçılardan muvafakat aranması gibi bir gereklilik de bulunmamaktadır.

• "Sözleşmenin devri ve mülkiyetin el değiştirmesi" başlıklı TBK m.310 ise Yargıtay'ın kiraya verenin ölümünün kira sözleşmesine etkisi hususunda yerleşik içtihadıdır : "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

Kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, kiralananın miras yoluyla el değiştirmesi hâlinde mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı hâline gelecek ve kira ilişkisi aynı şartlarla devam edecektir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadında da, kiraya verenin vefatının tek başına tahliye sebebi oluşturmadığı; mirasçıların, kiraya verenin hak ve borçlarını aynen devraldığı kabul edilmektedir. Bu kapsamda mirasçılar, kira sözleşmesini ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerine ve usule uygun şekilde sona erdirebilir. Bu hususlar, Yargıtay kararları ile de sabit olmuştur:

• "Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Kayıt maliki ...'nin 09/08/2007 tarihinde vefat etmesi ile tüm mirasçıları kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazanırlar" (Yargıtay, 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/14597, K. 2019/7326, T. 11.09.2019)

• "...davalı A.'in miras bırakanı olan A.S.adına kayıtlı olduğu, murisin 24.11.2002 tarihinde öldüğü, geride mirasçı olarak davacılar, davalı A.ile dava dışı çocukları N. B.H. S.ile torunları İ. S. İ. S.ve İ.S.'ın kaldıkları, miras bırakan A. S.'ın sağlığında dava konusu yeri 01.02.2001 düzenleme ve başlangıç tarihli, 5 yıllık yazılı kira sözleşmesi ile davalı M. G.'e kiraya verdiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, taşınmazı kiraya veren murisin ölümü ile davacı mirasçıların külli halefiyet yolu ile anılan kira sözleşmesi ile bağlı oldukları ve bu kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerin kendileri ile birlikte diğer mirasçılara geçtiği kuşkusuzdur."(Yargıtay, 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/11977, K. 2013/14550, T. 24.10.2013)

4. SONUÇ

Kiranın genel hükümleri arasında yer alan 333. Madde uyarınca, kira sözleşmesinin kiracı tarafının ölümü söz konusu olduğunda, kira sözleşmesi sona ermemekte; tam tersine kiracının mirasçıları, kira sözleşmesine kiracı sıfatıyla devam edebilmektedirler. Kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen müteveffa kiracının mirasçıları ise; diledikleri takdirde feshi ihbar dönem ve sürelerine uymak suretiyle, mevcut kira sözleşmesini sonlandırabilmektedirler.

Konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen hükümler arasında yer alan TBK madde 356'da düzenlemesine göre de kiracının ölümün kira sözleşmesini sona erdirmeyecek, konut ve çatılı işyeri kiracısı ölünce, kira sözleşmesi ortadan kalkmayıp devam edecek; konut kiralarında kiracı ile birlikte oturanlar, çatılı işyerlerinde ise, ölen işyeri kiracısının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, kira sözleşmesini kiracı sıfatıyla sürdüreceklerdir.

Kiraya verenin ölümü halinde ise TBK m.310 kapsamında Yargıtay tarafından yapılan değerlendirmeler ışığında, kiralananın miras yoluyla el değiştirmesi hâli olarak görülen bu durumda mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı hâline gelecek ve kira ilişkisi aynı şartlarla devam edecektir. Kiraya verenin de bu durumda kira ilişkisini sonlandırmak için kanunda öngörülen fesih sebeplerine başvurması gerekecektir.

KAYNAKÇA:

1. İlgili Yargıtay İçtihatları (Y. 17. HD E. 2012/16465, K. 2012/15092, Y 6. HD E. 2011/3404, K. 2011/8462, Y. 7. HD E. 2025/636, K. 2025/4454, İstanbul BAM 35. HD E. 2019/3006 K. 2021/2265, Y.8.HD E. 2018/14597, K. 2019/7326, Y. 1. HD E. 2013/11977, K. 2013/14550)
2. Kiracının Ölümünün Her Türlü Kira İlişkisine Etkisi ve Bu Etkinin Özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Gösterdiği Özellikler - Doç Dr. İpek SAĞLAM - Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi /Dergipark